Lorsqu’on parle d’estimation immobilière, il est essentiel de prendre en compte divers éléments pour établir une valeur précise et réaliste du bien concerné. Parmi les méthodes les plus utilisées pour cela, nous trouvons celle des comparables. Qu’est-ce qu’un comparable ? Comment l’utiliser dans le cadre d’une estimation immobilière ? Prenons l’exemple de Paris en 2024.
Qu’est-ce qu’un comparable en immobilier ?
Un comparable est un bien immobilier similaire au logement que l’on souhaite estimer. Il permet d’étudier comment sont fixés les prix sur le marché local et d’établir ainsi un prix de vente cohérent pour son propre bien.
Pour être considéré comme comparable, un bien doit présenter plusieurs caractéristiques similaires : la localisation géographique, le type de bien (appartement ou maison), la surface habitable, l’état général ou encore les prestations proposées (ascenseur, terrasse, cave…).
Les critères à prendre en compte lors de la sélection des comparables
La situation géographique
Il va de soi que la valeur d’un bien est fortement liée à sa localisation. En effet, deux biens identiques situés dans deux quartiers différents ne se vendront pas au même prix. Le choix des comparables doit donc être effectué en prenant soin de sélectionner des biens situés dans la même zone géographique, idéalement à proximité immédiate du logement que l’on souhaite estimer.
Le type et l’état général du bien
Il est important de choisir des comparables dont la typologie est similaire au bien à estimer : maisons ou appartements, nombres de pièces, surfaces habitables, etc. L’état général du bien (rénovations récentes, installations électriques aux normes actuelles, isolation…) doit également être pris en compte pour pouvoir établir une estimation réaliste.
Les caractéristiques spécifiques
Certains éléments peuvent significativement impacter la valeur d’un bien immobilier tels que la présence d’un jardin, d’une terrasse, d’une vue dégagée, d’une place de parking… Il convient donc d’analyser ces critères lors de la sélection des comparables pour éviter des comparaisons inappropriées.
Exemple d’utilisation des comparables pour une estimation à Paris en 2024
Imaginons un propriétaire souhaitant estimer la valeur de vente de son appartement de 70 m² situé dans le 15ème arrondissement de Paris. Pour cela, il va étudier les prix du m² pratiqués dans son quartier, en tenant compte de l’évolution du marché depuis plusieurs mois. Il consulte alors les annonces en ligne et constate que le prix du m2 à Paris en 2024 est compris entre 9 000 et 10 600 euros selon la localisation précise et la qualité du bien.
Ensuite, notre propriétaire sélectionne plusieurs biens comparables, c’est-à-dire des appartements de même surface habitable, situés dans des rues proches du sien et offrant des prestations similaires. Il compare ensuite les prix au m² affichés pour ces logements avec ceux pratiqués dans son propre immeuble pour ajuster si besoin la valeur de son bien.
Après avoir recueilli toutes ces informations, notre propriétaire peut établir une estimation du prix de vente de son appartement, en intégrant également tous les autres éléments qui peuvent influencer cette valeur tels que les travaux à prévoir, l’état général du bâtiment ou la présence de commerces et services de proximité.
On constate donc que l’utilisation des comparables permet de déterminer une estimation plus réaliste du prix de vente d’un bien immobilier. En combinant cette approche avec d’autres méthodes d’évaluation, on aboutit à une évaluation encore plus fiable et adaptée au contexte local.
